柏文喜:商业地产的大资管时代已然到来

随着中国地产白银时代的到来,商业地产的格局也发生了深刻的变。商业地产的开发和运营方式随之调整,结构性和阶段性过剩引发了行业对存量市场的关注,商业地产的大资管时代已然到来。万达和万科启动的商业地产轻资产战略正是顺应了大资管潮流并占据了行业的潮头。

所谓的商业地产大资管,也就是在泛金融领域的资产管理这一细分业态的基础上,结合了商业地产行业特点,并对资产管理的外延进行了扩展的泛资产管理。

商业地产大资管与通常的金融领域的资产管理有所不同,在于加入了商业地产运营管理因素,从商业地产的运营管理的角度来发现、挖掘项目的资产价值,并改善和提升资产价值。在此基础上,再运用资产管理这一金融工具和手段来提升商业地产的资产流动性,进而提升 的可进入性与退出的便利性,从而改善和提升商业地产的金融价值。

商业地产的大资管以投行思维、以基金方式来组织外部的资源与商业地产项目相结合,形成了轻资产的运营模式。

商业地产的大资管实现了投行思维与基金模式的结合,运用专业知识与技术服务来驱动外部资源,也即项目与资金两头在外,自身只专注于资产管理专业服务,来获取基金管理费和超额 分成以及其他相关的技术服务 ,形成了以西蒙地产为代表的基金模式。在此基础上,结合商业地产产业链的各个环节,以专业服务与少量 获取项目 分成,形成了铁狮门模式。

万科和万达为代表的商业地产开发商,以与 机构或公众 人合作的方式实现“小股操盘”和“ ”式的轻资产化,也是开发商向商业地产资产管理服务转型的代表之一。

大资管的赢利模式

商业地产大资管的获利一方面源自市场级差,另一方面是获取成长溢价和 。

1、获取市场级差

从私募市场到半公募市场,再到公募市场,每个市场因流动性不同而对能够带来同等 的资产估值不同,这也就是市场的级差。商业地产的大资管服务以资产证券化的方式将原有的商用物业从私募市场推向半公募和公募市场,从市场级差收入中获取服务对价。

这一点类似于屠夫从农户手里收购毛猪,将其宰杀成白条猪批发给商贩,商贩再在终端市场分割零售给消费者。收购毛猪类似于私募市场,白条猪批发类似于半公募市场,猪肉零售相当于公募市场,批发和零售活动其实都是在获取市场级差 。

在行业以及市场不发生重大变化的情况下,这一方式的相对风险是比较小的。

2、获取成长溢价与

商业地产大资管的另外一个获利来源是获取资产价值的成长溢价与 。经济发展和商业繁荣会带来的租金自然提升,而通过对物业重整、商业定位、业态组合与商品组合的调整来提升经营状况,进而提升租金 ,也会提升物业的价值,这部分 即成长溢价与 。这种获利风险也是比较小的,因为决定是否并购一个商用物业的前提,往往取决于这个物业是否具备调整、改善和提升的空间,也就是所谓的以商业管理的技术经验去进行商用物业价值发现的过程。通过运营管理进行价值提升,在一定程度上可以提升 并对抗物业价值下跌的风险。

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责任编辑:yanni
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