写字楼租赁市场压力加剧 未来大宗交易或将增多

持续攀升的写字楼供应和存量致成都写字楼供需矛盾进一步加大,写字楼租金连年下滑,随之而来的便是开发商对于持有物业前景的看淡,从目前来看,开发商出售物业意愿增强,未来出售节奏或加快,写字楼大宗交易案将增多。

商业地产

世邦魏理仕2015年第三季度写字楼报告显示,2015年上半年,成都写字楼存量突破600万方,与广州、深圳等一线城市存量水平相当,成都写字楼步入一线城市阵营其他二线城市相比,成都写字楼存量几乎是排名第二位城市——重庆的2倍。

存量一路攀升,然而现实的租赁市场却是租金持续下跌。高力国际2015年第三季度成都写字楼报告指出,成都 写字楼市场平均租金因日益激烈的市场竞争儿连续四个季度下跌,环比下跌2%,同比下跌6.1%。

伴随着租赁市场的下跌,在开发端口,一些新现象开始显现。高力国际季度报告中便指出,鉴于宏观经济增速的放缓及写字楼新增供应高企的市场压力,部分写字楼开发商出售物业意愿正日趋强烈,预计未来中短期内成都写字楼 交易案例数量有望增加。观察家以此专访高力国际市场研究部 经理 寒凝,了解租金下滑背后的原因,以及开发商增强出售意愿和未来对持有物业前景看法。

记者:高力国际2015年第三季度成都写字楼报告明确显示,成都 写字楼租金下滑明显,导致租金持续下滑的原因有哪些?

寒凝:从趋势上来讲自去年第四季度开始市场平均租金出现持续下滑。

租金下滑跟空置率有一个相对较为敏感的关系,随着写字楼存量的增加,市场空置率不断攀升,那么无论是小业主还是大开发商,多多少少会存在以价换量的心态,通过不同的方式吸引企业进驻。

另外就是与写字楼的存量结构有关,市场平均租金由多个样本构成,如果地处 的项目,硬件设备和管理较好的写字楼占比大,那么写字楼租金水平有可能整体被拉高。反之,如果处于新兴区域、刚入市租金还在推广期的写字楼占比增加,则会在一定程度上拉低平均租金。

所以租金下滑的主要原因,一个是市场本身空置率与租金这样转换的关系,另外一个是跟现在新供应的楼越来越多,这部分楼租金存在培养期。

记者:写字楼租金连续下滑,现在的租金水平是否已经触底?

寒凝:成都的 写字楼是分几个阶段的,不同的阶段、不同的周期会造成相同产品或市场的不同表现。再加上新项目不断供应入市,所以很难讲平均租金水平什么时候高,什么时候低。但是如果我们选取相同样本进行纵向比对,目前的租金水平是在接近历史低位。另外,从写字楼价值和价格的对比来看,当前两者之间的距离在缩小,但速度会越来越慢。短期内成都的写字楼市场会处于一个 艰苦的时段,一直到2017年或2018年前后压力都会很大, 是新兴的区域,压力会相对更大。

记者:在你们新的报告中还显示,部分写字楼业主出售物业意愿正日趋强烈,具体情况是怎样的?

寒凝:从行业本身来讲,“交易”是不动产产生 的方式之一,所以出售物业是 正常的行为。但与此前成都市场有所不同的是,今年以来, 市场中业主出售物业的意愿更为明确,交易的节奏也有所加快。

从目前的数据来看的话, 市场也确实较之前更加的活跃。

记者:市场环境的变得更加严峻是否会导致业主出售意愿加强?

寒凝:宏观经济、市场环境、企业战略都会影响因素,因为现在的经济结构也在调整,产业结构也在调整,包括像房地产行业的开发模式、运作模式、融资模式这些都在做调整。而房地产行业是一个资金和人力很密集的行业,开发商的决策更多出于长线的考虑,而非因为某个孤立的因素。

记者:开发商出售意愿的加强,是否也预示着当前开发商对于持有物业前景的看淡?

寒凝:每个开发商都不会坚持要持有或者散售,都是根据市场、宏观环境和企业发展战略来的。也许A开发商是觉得持有物业的 率低,想要把资金投入更具 的项目或者行业,所以出售物业;B开发商也许一贯的开发原则就是只做开发不做持有, 可能B也会出售物业;而C开发商或许是企业自身资金链问题,所以选择出售物业,多种原因各不相同或各有交叉。因此从目前有限的个案来看,我们不能以点概面地去讲开发商就看淡持有物业的前景,很难去下讲开发商是不是看淡前景。每个公司做出的行为通常都是出于市场、政策、宏观经济和自身的一个协调应对。



责任编辑:hanna
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